Wenn Immobilien des Privatvermögens innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft werden, müssen Veräußerer die erzielte Wertsteigerung als Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern. Diese Regelung gilt insbesondere für Mietobjekte; selbst bewohnte Immobilien fallen in der Regel nicht unter diese Frist und können jederzeit steuerfrei veräußert werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich bestätigt, dass es bei der Berechnung der Spekulationsfrist auf die Zeitpunkte ankommt, zu denen die obligatorischen Rechtsgeschäfte (d.h. Kaufverträge) abgeschlossen worden sind. Unerheblich für die Fristberechnung ist demnach, zu welchen Zeitpunkten das wirtschaftliche Eigentum an dem Grundstück übergegangen ist (Übergang von Nutzen und Lasten).

Im verhandelten Fall wollte ein Kläger erreichen, dass bei seinem Grundstücksgeschäft der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums zugrunde gelegt wird, so dass er aus der Zehnjahresfrist herausgefallen wäre. Der BFH verwies jedoch darauf, dass sowohl nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung als auch der herrschenden Meinung in der Fachliteratur das Datum der Kaufverträge maßgeblich sei. Würde man den Zeitpunkt berücksichtigen, an dem das wirtschaftliche Eigentum an einer Immobilie übergeht, könnten die Vertragsparteien die Frist durch Festlegung dieses Datums beliebig zu ihren Gunsten umgehen.

Hinweis: Immobilieneigentümer sollten die Spekulationsfrist unbedingt im Blick behalten, wenn sie einen Verkauf planen. Da die Preise auf dem Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren teils erheblich gestiegen sind, löst ein Verkauf binnen Zehnjahresfrist häufig erhebliche steuerpflichtige Spekulationsgewinne aus. Es lohnt sich daher in vielen Fällen, die Immobilie bis zum Fristablauf zu halten, um die realisierten Wertzuwächse dann ohne Steuerzugriff vereinnahmen zu können.

(aus: Ausgabe 10/2026)